Programm I. Grundeigentum war und ist in unserem Land, einem „demokratischen Rechtsstaat nach westlichem Muster“ die älteste elementarste, stabilste und damit wichtigste Form des privaten Eigentums.  In Wasserschutzgebieten wird dieses Eigentum mit so massiven Nutzungsverboten belastet, dass, wie inzwischen durch wissenschaftlich-statistische Erhebungen belegt wurde, der Verkehrswert dieser Immobilien für den Eigentümer tatsächlich Programm gegen Null geht. Den Eigentümer trifft nicht nur der Wertverlust: Er hat auch nicht mehr das Sagen auf seinem eigenen Grund und Boden. Er kann nicht mehr wirtschaften wie es für ihn notwendig wäre, er verliert also seine landwirtschaftlichen Programme und er kann auch nicht mehr bauen. Er steht zwar noch im Grundbuch und zahlt die Steuern, sein Eigentum aber wird nach der Ausweisung als Wasserschutzgebiet von anderen, für deren höchst eigene Zwecke benutzt. Der Wert des betroffenen Grundeigentums geht damit auf den Wasserbetreiber über, zu dessen Gunsten die Nutzungsbeschränkungen ausgesprochen werden.  Dem Eigentümer wird also nicht das Grundstück selbst, sondern dessen Nutzungen und damit dessen Wert genommen. Die Folgen können in schweren Fällen bis zur Existenzvernichtung reichen, auch aus dem oft übersehenen Grund, dass für Kredite dann neue Sicherheiten erbracht werden müssen, wenn die Grundschulden zur Absicherung des Kredites auf vom Wasserschutzgebiet betroffene Immobilien ausgestellt sind. Dabei wäre dieses alles nicht nötig, da wir in Bayern, einem der wasserreichsten Länder der Erde, inzwischen ein Überangebot von Trinkwasser von ca. dem Doppelten des tatsächlichen Verbrauchs haben und zusätzlich dieser Verbrauch seit 1990 um 21% zurückgegangen ist. Faktoren wie das Gemeinwohl spielen daher als Begründung für Ausweisungen ebenfalls längst keine Rolle mehr, da über Verbundsysteme innerhalb der Landkreise nahezu jeder Engpass billig lösbar wäre. III. Um diese, für einen demokratischen Rechtsstaat undenkbaren Verhältnisse zu ändern, verfolgt der „BUND DER SCHUTZ- GEBIETSBETROFFENEN Bayern e. V.“ folgende Ziele: 1.   Die Bündelung der Stimmen aller Betroffenen im Lande, da heute nur noch flächendeckende Vereinigungen, die mit einer Zunge sprechen, bei den politischen Organen Gehör finden. 2.   Die Vertretung der Interessen der Be- troffenen gegenüber der Landesregierung und der Politik im Allgemeinen, denn für die Änderung des für die Betroffenen unhaltbaren Zustandes ist allein die Politik verantwortlich. Zu den Betroffenen gehören auch jene Gemeinden, die durch geplante oder bestehende Wasserschutzgebiete für die Versorgung oder Ersatzversorgung anderer Kommunen bzw. durch übergreifende Wasser- schutzgebiete benachbarter Gemeinden in ihrer Planungshoheit und ihren gemeindlichen Belangen erheblich blockiert werden. 3. Hilfe für Gemeinden, sich gegen die Neuausweisungen ihrer alten rechtskräftigen Wasserschutzgebiete zu wehren, die dann mit einer erheblichen Verschärfung der Verbote bezüglich Nutzung der betroffenen Grundstücke verbunden wären. 4.   Hilfe für Gemeinden bei der Verhinderung von wasserwirtschaftlichen Vorranggebieten, die sich ähnlich negativ wie Wasserschutzgebiete, nur mit zeitlicher Verzögerung auswirken. 5.   Durchzusetzen, dass Schutzgebiete nur über einen widerspruchsfähigen Bescheid ausgewiesen werden können, wobei der Widerspruch aufschiebende Wirkung haben muss. Das ist der erste Schritt in Richtung einer Gleichstellung der Schutzgebietsbetroffenen mit den Wasser- produzenten. Diese Gleichstellung gibt es bis heute nicht, sie ist aber die Grundvoraussetzung für Vereinbarungen zwischen den Parteien, z.B. über Entschädigungen oder regelmäßige Beteiligungen der betroffenen Grundeigentümer am Bruttoerlös des Wasserverkaufs. II. Dieser aktuelle, massive Eingriff in privates Eigentum war Anlass und Notwendigkeit für die Gründung des Bundes der Schutzgebiets- betroffenen.  Die heutige Behördenpraxis ist größtenteils noch so, dass Meinung und Wunsch sowie wirtschaftliche Notwendigkeiten und Bürger- rechte der betroffenen Bürger nur in Ausnahmefällen und nur in geringfügigem Maße berücksichtigt werden, d. h. die Bürger werden in der Regel vorher nicht gefragt, wenn ihr Eigentum derart mit einem Schutzgebiet belastet wird. Es verblieb ihnen bisher nur der Prozessweg um ihr Eigentum zu schützen und das wiederum gelingt auch nur mit einem sehr erfahrenen und auf Wasserrecht spezialisierten Fachanwalt.  Zudem behindern bisher in den weit überwiegenden Fällen die Behörden die betroffenen Bürger in ihrer Gegenwehr, während andererseits das Schutzgebiet vom ersten Tag der Veröffentlichung der Verordnung an gültig ist und auch von diesem Tage an seine nachhaltig eigentums- und ertragsschädigende Wirkung entfaltet.  Eine Gleichberechtigung zwischen den betroffenen Bürgern auf der einen und den Wasserproduzenten auf der anderen Seite besteht bei diesen Ausweisungsverfahren derzeit nicht einmal im Ansatz, da die Behörden bis jetzt nur auf die Unterstützung der Wasserproduzenten ausgerichtet sind. Die betroffenen Bürger haben nicht einmal die Möglichkeit des Einspruchs, da die Schutzgebietsverordnung in der Form eines "nicht widerspruchsfähigen Bescheides" ergeht. Die wenigen vermeintlich zufriedenstellenden Regelungen, die erreicht wurden, basieren auf der Freiwilligkeit des Wasserproduzenten, wobei diese Regelungen kaum den tatsächlichen finanziellen Schaden berücksichtigen.  Die aufgeführten Umstände und deren Folgen rücken die derzeitige Praxis der Wasserschutzgebietsausweisung in die Nähe von Landbeschlagnahmungen.   IV. 6..  Sich dafür einzusetzen, dass den mit der Ausweisungsplanung befassten Behörden und Wasserproduzenten zur Auflage gemacht wird, jeden betroffenen Bürger vom Beginn der Planung an direkt zu informieren, um vor allem eine höchstmögliche Transparenz des Aus- weisungsverfahren zu erreichen. 7. Die Öffentlichkeit über die Medien zu informieren sowie Missstände aufzudecken. 8.   Die Unterstützung der betroffenen Bürger bei der Gründung von Interessen- bzw. Schutz- gemeinschaften um ihre Rechte vor Ort zu vertreten. 9.     Informationen über positiv wie auch negativ verlaufende Ausweisungsverfahren zu sammeln und den Betroffenen zur Verfügung zu stellen. 10. Die Betroffenen bei jeder Phase des Planungs- und Ausweisungsverfahren zu infor- mieren und zu unterstützen. 11. Hilfe bei der Vorbereitung und Durch- führung der nötigen Prozesse bzw. Muster- prozesse. 12. Die Zusammenarbeit mit anderen Ver- bänden aufzubauen, die Schutzgebietsbetroffene in ihren Reihen haben. 13.  Sich dafür einzusetzen, dass ein allgemeiner, verbindlicher und den tatsächlichen wirtschaft- lichen Schäden angepasster Entschädigungs- und Ausgleichsmodus vom Gesetzgeber beschlossen wird, damit die unzumutbaren Umstände der „Einzelfallbehandlung“ vermieden werden, die in erster Linie diejenigen trifft die sich nicht ausreichend zu wehren wissen, oder durch die notwendigen Maßnahmen zeitlich und finanziell völlig überfordert  werden.   Endbericht der Technischen Universität München zum Thema:     „Wertänderung von Grundstücken in Wasserschutzgebieten, Überschwemmungsgebieten sowie Vorrang- und Vorbehaltsgebieten für die öffentliche Wasserversorgung und den Hochwasserabfluss und –rückhalt“ Projektleiter Prof. Dr. Helmut Hoffmann (TUM) Auswertung für die „Solidargemeinschaft Eigentum“ der Bayerischen Verbände.   Die folgende Zusammenfassung erstellt einen komprimierten Überblick über die wichtigsten Ergebnisse dieser Studie. Um die Ergebnisse nicht zu beeinflussen wird dabei überwiegend original zitiert. Die wirtschaftliche und eigentumspolitische Brisanz von Wasserschutzgebietsausweisungen ist aus den Ausführungen der Verfasser deutlich abzulesen, da alle Untersuchungsergebnisse eine z. T. erhebliche Minderung der Verkehrs- bzw. Beleihungswerte von direkt und indirekt betroffenen Grundstücken wiedergeben. Als einer der Verdienste dieser Studie kann vorab u. a. die  weitgehende Begriffsfestlegung und Situationsbeschreibung auf einem Sektor genannt werden, der erst in den letzten Jahren von Fachleuten sowie Betroffenen genauer untersucht wurde. Sie unterstützt damit den bereits weit fortgeschrittenen Prozess einer neuen Bewusstseinsbildung in der Bevölkerung hinsichtlich des Umganges mit dem privaten Eigentum durch Politik und Behörden in unserem Land (siehe auch beiliegenden Presseausschnitt). Die Information, dass schon jetzt ein Schaden von mehreren hundert Millionenen Euro an diesem Privateigentum durch Ausweisungen verursacht wurde, beschäftigt bereits weite Kreise. Ergebnisse der Studie: Verkehrswert von Grundstücken: Die Studie zeigt, wie sich der Verkehrswert, der die allgemeine Grundlage bei Schadensermittlungen darstellt, aus dem Vergleichswert (= wichtigster Teilwert, der sich aus Wertvergleichen mit ähnlichen, gehandelten Grundstücken herleitet), dem Ertragswert und dem Sachwert zusammensetzt und in Bayern das Vier- bis Fünffache des Ertragswertes ausmacht (siehe S. 29 f , S. 83, S. 95). Das ist insofern von besonderer Bedeutung als Behörden, wie auch Wasserbetreiber bei Ausgleichs- bzw. Entschädigungsver-handlungen mit betroffenen Grundeignern in der Regel nur vom Ertragswert auszugehen suchen. Beleihungswert von Grundstücken: „Der Beleihungswert ist im Gegensatz zum stichtagsbezogenen Verkehrswert als Dauerwert anzusehen“ (siehe S. 32). Als wichtigste Kriterien zu seiner Beurteilung werden „dauernde Eigenschaften“ und “Nachhaltigkeit der Erträge“ genannt. Gerade diese „dauernden Eigenschaften“ und die „Nachhaltigkeit der Erträge“ werden durch die Handlungsverbote in einem Wasserschutzgebiet teilweise oder ganz eliminiert, was in der Folge den Beleihungswert auf ein Niveau senkt, das in der Regel für eine Beleihung nicht mehr ausreicht. Kaufpreisanalyse: Die Studie unternimmt eine Kaufpreisanalyse und legt dabei die Befragungsergebnisse aus vier Landkreisen zu Grunde. Nach umfangreichen Arbeiten kommt sie jedoch zu folgendem Ergebnis: „Auf Grund der geringen Anzahl der Landkreise kann die Kaufpreisanalyse keinen Anspruch auf Repräsentativität haben.“ (siehe S. 44). Zu dieser Feststellung kommt ein zweiter Faktor , nämlich das Befragungsergebnis ausgewählter Maklerbüros: Von 27 Büros sagten 7, „ …dass sie nur wenig Erfahrungen in diesem  Bereich haben … .“ und die anderen 20 Büros,  „ … dass in Wasserschutz- und Überschwemmungsgebieten …, eigentlich kein Grundstückshandel stattfindet … .“ (siehe S. 55). Diese Ausführungen bestätigen die Feststellung, dass der Grundstückshandel Wasserschutzgebiete meidet (bezüglich Unverkäuflichkeit siehe unten). Somit kann der Studienteil „Kaufpreisanalyse“ nur in dieser beschränkten Hinsicht für Erkenntnisse über Wertverluste von Grundstücken herangezogen werden, die für allgemeingültige Aussagen nicht geeignet sind. Aussagekräftig sind hingegen die Ergebnisse des Studienteiles:       Sachverständigenaussagen Wertverluste landwirtschaftlicher Grundstücke Die zentralen Aussagen der Studie über Wertverluste der Grundstücke in Wasserschutzgebieten sind in den „Ergebnissen der Sachverständigen-befragung“ (siehe S. 79 ff) enthalten, denn den Wertfestlegungen dieser Marktwert bestimmenden „Analysten“ sieht sich der betroffene Grundstücks-eigentümer in der Praxis in einem hohem Anteil der Bewertungsfälle gegenüber. Folgende Zitate belegen das: „Die Lage von Grundstücken in Wasserschutz- und Überschwemmungs-gebieten zieht nach Meinung der Gutachter regelmäßig eine Verkehrswertveränderung nach sich“. (siehe S. 79) Diese Feststellung wird dann wie folgt präzisiert: 1. „Allgemein gilt: je höher die Nutzungseinschränkungen sind, desto höher fällt die Verkehrswertminderung aus. … . Die Wertminderung wird unabhängig von eventuellen Ausgleichszahlungen für bestimmte Flächenkategorien angenommen. “ (siehe S. 80) 2. „Zum anderen sieht man die Wertveränderung eines Grundstücks durch                              die bloße Lage in Wasserschutz- und Überschwemmungsgebieten begründet, selbst wenn dem Eigentümer momentan keine direkten Nachteile daraus entstehen. … . Der hier vorzunehmende Abschlag ist nach Auskunft der Gutachter durch die Tatsache begründet, dass ein Grundstück, welches nicht im Wasserschutz- bzw. Überschwemmungsgebiet liegt im Falle eines Erwerbes - ceteris paribus – immer gegenüber einem Grundstück im Wasserschutz- bzw. Überschwemmungsgebiet vorgezogen werden würde.“ (siehe S. 80) Wertverluste im Siedlungsbereich „Die im allgemeinen Teil angesprochenen Aufwendungen und Mindererträge durch Auflagen, bzw. Nutzungseinschränkungen entstehen im Siedlungsbereich oft durch erhöhte Baukosten oder höhere Aufwendungen im laufenden Unterhalt einer bestehenden oder noch zu errichtenden Immobilie. Diese wirtschaftlichen Nachteile werden im Siedlungsbereich nicht ausgeglichen und schlagen sich in einer Wertminderung des Grundstücks nieder.“ (siehe S. 81). Es wird auch darauf hingewiesen, dass bei Baugrundstücken der Schaden am Höchsten Ist Gewerblicher Bereich „Im Wasserschutzgebiet wird die Wertminderung im gewerblichen Bereich wegen der hierfür geltenden strengeren Auflagen tendenziell höher angesetzt als im wohnwirtschaftlichen Bereich.“ (siehe S. 81) Betriebsentwicklung „Die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten eines landwirtschaftlichen Betriebes sind nach Meinung der meisten Gutachter durch Ausweisung vor allem eines Wasserschutzgebietes beeinträchtigt.“ (siehe S. 83) „Die Mehrzahl der Sachverständigen sieht durch die Lage von landwirtschaftlichen Flächen in Wasserschutz- bzw. Überschwemmungsgebieten auch die außerlandwirtschaftlichen Entwicklungsmöglichkeiten begrenzt.“ (siehe S. 84) Ausgleichszahlungen „Soweit für Nutzungseinschränkungen oder Auflagen, Ausgleichszahlungen gewährt werden, wird von den Experten folgende Meinung vertreten: Ausgleichszahlungen können aus Sicht der Gutachter einer Verkehrswert-minderung insgesamt nicht entgegenwirken. … . Darüber hinaus sind solche Zahlungen nicht dinglich an ein Grundstück gebunden und nach Meinung vieler Experten schon deshalb bei der Verkehrswertermittlung eines landwirtschaftlichen Grundstücks nicht berücksichtigungsfähig.“(S. 84 und 95) Bankenexperten – Beleihungswert „Es kann jedoch festgehalten werden, dass die Mehrzahl der Bankenexperten angibt, wegen der Lage eines Grundstücks im Wasserschutz- bzw. Überschwemmungsgebiet bei der Verkehrs- und Beleihungswert-ermittlung einen gewissen Abschlag vorzunehmen. Ebenso kann sich die Mehrzahl der Bankexperten vorstellen, dass die Ausweisung eines Grundstückes beispielsweise als Wasserschutzgebiet in extremen Einzelfällen auch zur Unverkäuflichkeit bzw. Beleihungsunfähigkeit führen kann.“ (siehe S. 89) Zu Kreditaufnahmen: „Die erste Säule besteht aus den zu leistenden Sicherheiten für den Kredit. Diese müssen entsprechend werthaltig sein, um im Falle der Verwertung die Höhe des Kreditausfalles zu decken. Für diese erste Säule ist der Beleihungswert der bestimmende Faktor. Die zweite Säule stellt auf  die Kapitaldienstfähigkeit des Kreditnehmers ab.“ (siehe S. 89) „Die Mehrzahl der Bankexperten sehen die Lage des Grundstücks im Wasserschutzgebiet tendenziell als einen wertmindernden Faktor an.“ (siehe S. 90) „Im Siedlungsbereich nimmt nach Einschätzung der Bankenexperten die Nachfrage nach Grundstücken in Überschwemmungsgebieten und Wasserschutzgebieten im Allgemeinen ab. … . Im gewerblichen Bereich wirken sich die die Auflagen der Wasserschutzgebietsverordnung nach Meinung der Experten tendenziell stärker wertverändernd aus als bei reinen Wohngebieten.“ (siehe S. 91) „Die Mehrzahl der Bankexperten kann sich jedoch vorstellen, dass es durch die Ausweisung von Flächen als Wasserschutzgebiete in Einzelfällen für Landwirte zu einer erheblichen Reduzierung der Beleihungswerte kommen kann.“ (siehe S. 97) Zusammenfassung:   Eine Quantifizierung der Wertverluste nimmt diese Studie nicht vor. Allerdings bedeuten die drei folgenden, aus obigem Text entnommenen Expertenzitate einen deutlichen Hinweis, dass die Eigentumsverluste der von Wasserschutzgebieten betroffenen Bürgerinnen und Bürger sehr hoch bis total sind.   1. „Die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten eines landwirtschaftlichen Betriebes sind nach Meinung der meisten Gutachter durch Ausweisung vor allem eines Wasserschutzgebietes beeinträchtigt.“ (siehe S. 83) 2. „Die Mehrzahl der Bankexperten kann sich jedoch vorstellen, dass es durch die Ausweisung von Flächen als Wasserschutzgebiete in Einzelfällen für Landwirte zu einer erheblichen Reduzierung der Beleihungswerte kommen kann.“ (siehe S. 97) 3. „Ebenso kann sich die Mehrzahl der Bankexperten vorstellen, dass die Ausweisung eines Grundstückes beispielsweise als Wasserschutzgebiet in extremen Einzelfällen auch zur Unverkäuflichkeit bzw. Beleihungsunfähigkeit führen kann.“ (siehe S. 89) Insgesamt verdient diese Studie Lob, da sie einen ersten wissenschaftlichen Markstein auf einem gesellschaftspolitischen Sektor von hoher politischer Aktualität darstellt, auf dem ein breit gefächerter Prozess ins rollen gekommen ist. Die bayernweiten Erfahrungen belegen allerdings sehr eindrucksvoll, dass die Praxis für die betroffenen Grundeigentümer wesentlich ungünstiger aussieht (siehe beiliegende Kreditabsagen der Banken), als aus dieser Studie zu entnehmen ist.   Zu „Wasserwirtschaftlichen Vorrang- und Vorbehaltsgebieten“ nimmt die Studie der TU nicht weiter Stellung, da offensichtlich das Informationsmaterial fehlt. Dieser Sektor, in dem der betroffene Bürger keine direkte Interventionsmöglichkeit hat, ist jedoch ähnlich problematisch und muss den neuen Erkenntnissen entsprechend neu geregelt werden, um umfangreichen wirtschaftlichen Schaden zu vermeiden.     Armin Freyberg   Anlagen: Kreditabsagen der Banken